宿泊業に1年半勤めたぼくが京都でゲストハウスを開業しない理由
（最終更新2017年1月1日）
こんにちわ、やっちです。
民泊の検討会、何度も行われて、何度も改訂の噂が立ちましたが、とりあえず最終報告書ができあがりましたね。
この民泊法案を見ていると「儲からないかなー」と思ってしまうんですよね。
というより、京都はもう無理じゃないかなーと思うんです。
それを説明したいと思います。
民泊検討会が報告書とりまとめ、今年度中に法案提出 |
まずはこの記事↓
ざっくりまとめあげると、
- 民泊に旅館業は不要、代わりに届け出が必要になる
- 営業日数が年間180日
こんな感じですね。
どうしてこれが「京都でゲストハウスの夢」が終わることにつながるのか。
民泊 と ゲストハウス は違うでしょ！と思う方もいるかもしれません。
はい。違います。
ただ、ゲストハウスをやるというハードルは、本当にあがってしまったんです。
まず京都の宿泊や土地、不動産状況を押さえておく
まず京都は
- 京都は訪日外国人の数が桁違いに多い
- 寺社仏閣が多く土地がない
- 景観条例があり、建築物の高さ制限がある
- 学生が多く、ワンルームマンションばかりある
こういう状況があります。
そして「京都でゲストハウスをしたい！」という人は多いと思います。
「京都ってなんか良いよね」
とか
「観光地だし」
とか
「訪日外国人がたくさん」
と理由はたくさんあります。
しかし京都ではゲストハウスして儲けることは、実はもう難しいんです。
京都でゲストハウスをするのが難しい4つの理由
1．ゲストハウスの物件探し！→京都は土地や建物が少ない
前提にあるように京都は、寺社仏閣が多く、商業用に使える土地や建物が少ないことに気づきます。
するとほしいヒトがたくさんいるのに、モノが少ないので土地や建物の値段は上がり、
一般人には手が出せない価格になっていきます。
これでまずハードルがあがっています。
2．じゃあ民泊は→民泊新法に阻まれる
次に「じゃあ導入しやすい民泊だ」と切り替えてみましょう。
民泊はマンションの一室からでも始められるお手軽な宿泊施設です。
大きな部屋を確保して、お客さんを泊めてあげるのも良いと思います。
しかし、これも閣議で決まったように ”180日の営業日数制限” があります。
賃貸では半年間、売り上げが無いのに物件を保有する必要があり、半年分の家賃がかかります。
これではビジネスとして成り立ちません。
それを補うために宿泊料を引き上げてしまっては、民泊の意味がない（ホテルや旅館よりも安い値段で泊まることができない）です。
下手すれば近くのビジネスホテルにお客さんをとられてしまいます。
3．マンションの購入は？→学生が多く、すでに需要がある
「じゃあワンルームマンションを買って・・・」
京都でワンルームマンションなんか手放しません。
京都は学生の街です。
仮に訪日外国人がいなくなったとしても、大学がいくつもありますから他県から学生が押し寄せます。
なので保有者がワンルームマンションを手放す理由がないんです。
4．民泊も無理、やっぱり旅館業を所得してゲストハウス→大手が参入
「じゃあ旅館業を取得して、ゲストハウスを・・・」
京都は訪日外国人、加えて修学旅行生が来ることもあり、京都に泊まりたいヒトはたくさんいます。
しかし、そこに大手ホテルグループや旅館が乗り出してくれば、資金面で勝ち目がありません。
加えて大手ホテルグループも他府県で見られるような大型宿泊施設を京都に作ることは難しいです。
（京都は 土地が無い＋高さ制限 のダブルパンチですから）
そうなるとゲストハウスのような小規模で付加価値の高い宿泊施設を作ってくるはず・・・
その面においても資金規模の力に圧倒されてしまいます。
感想と評価、まとめ
まとめると
- 土地や建物が少ないため物件が見つからない
- 民泊のような賃貸物件は民泊新法の営業日数制限に阻まれる
- 建物の購入も、家主は建家を手放さない
- 京都の宿泊業には大手が参入してくる
こんな感じですね。
今後、京都のゲストハウスはどんどん増えていくでしょう。
同時に所有物件での民泊や、ホテルの増加も予想できます。
しかしすでにレッドオーシャン。
ここからは価格高騰→供給過多→低価格競争 になると踏んでいます。
ゲストハウスを開業したいヒトへ。
京都には泊まりにきた方が無難です。
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